분양가상한제, 현재만 있는게 아니었다?!

안녕하세요. 오늘은 분양가상한제에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 내집구하기가 하늘에 별 따기만큼 힘든 세상이 되었는데요, 거기에 업친데 덥친격으로 대출 규제와 조건까지도 까다로워졌습니다. 그렇게 힘들게 집을 구해도 정부의 정책으로 더욱더 힘들어 지는 분들도 계시리라 생각 됩니다. 그래서 오늘은 정부의 부동산 정책중 하나인 분양가상한제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 분양가상한제란

분양가상한제는 공동주택의분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도입니다. 분양가격은 국토해양부 장고나이 매년 3월과9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과택지비를 적용하여 산출하는데요 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시로 조정할 수 있습니다. 

사업주체, 그러니까 건설사는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는주택에 대하여 입주자 모집 승인을 받았을 때에느 입주자 모집 공공에 택지비, 공사비 , 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양 가격을 공시해야 합니다.

이후 2009년 5월 4일부터 도시형 생활주택의경우 분양가상한제 적용을 배제하였으며, 2010년 4월5일 부터는 경제자유구역의 경우 경제자유구역위원회에서 외자 유치촉진과 관련이 있다고 인정하여 상한제 배제를 심의 · 의결한 경우 및 관광특구 내 초고층건축물의 경우 분양가상한제 젹용 배제지역을 확대하였습니다.

2. 분양가상한제는 갑자기 시작된 것이 아니다!

여러 정권을 거쳐 오면서 부동산으로 이득을 본 사람도 있을 것이고 손해를 본 사람도 있을 것입니다. 하지만 이 분양가상한제는 갑자기 시작된 것이 아닙니다. 이 제도의 시작을 1977년에 처음으로 도입이 되었습니다. 

당시 중동붐으로 유입된 이른바 '오일머니'가 부동산 시장에 유입되면서 아파트의 가격이 엄청나게 급등되는 문제가 사회적 이슈로되었고 이를 정부에서 획일적으로 정한 상한가(행정규제가격)로 규제하는 제도가 분양가상한제의 시작입니다. 하지만 이러한 획일적 규제로 인해 주택 공급 위축이라는 부작용이 나타나 결국 1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이 일어나게 되었습니다.

이에 정부는 업체의 요구를 수용, 1989년 11월 부터 분양가상한제를 폐지하고 원가연동제를 시행 하였습니다. 하지만 1990년대 중반 IMF를맞이 하면서 도산하는 건설업체가 등장하기 시작하면서 조김씩 바뀌게 되었고 주택시작이 침체되고 미분양이 급증하자 규제를 완화하였습니다. 

이후 1997년 6월에 수도권 이외 지역 전면 자율화, 1998년 2월 민간사업자 보유 택지 자욜화, 이어서 10월에는 수도권 25.7평 초과 공공택지 아파트 자율화가 이루어졌고, 이어 1999년 1월에는 국민 주택기금을 지원받는 아파는 외에는 전면 자율화로 사실상 폐기되게 됩니다.

자율화로 인해서 2000년대 초반에 경제회복과 동시에 분약가 급등으로 이어졌고 2008년 글로벌 굼융위기로 부동산 가격이 폭락하며 2010년 분약가 상한제가 축소되었고 이후 여러차례 그 적용 범위가 변경되었습니다.

3. 분양가상한제로 분양가는 얼마나 낮아질까?

현재(2019년 9월1일기준) 시행되지 않은 분양가상한제로 분양가는 얼마가 될지 경실련에서 발표한 보도자료를 따르면 약 절반 수준으로 낮아지게 됩니다. 강남권의 경우 평당 4,700만원대의 분양가가 분양가상한제를 통하면 2,160만원 정도로 되고, 비 강남권의 경우는 평당 2,250만원이었던 것이 1,130만원 정도의 수준으로 되게 된다고 합니다. 

이를 찬성하는 입장도 있고 반대하는 입장도 있는데요, 먼처 찬성측의 입장은 낮은 분양가격으로 실수요자의 주택 마련 부담을 줄여주고 주변 주택 가격을 안정화 시키는데 의의를 두고 있는데 반해 반대 입장은 주변시세가 낮아지는 것이 아니기 때문에 반값 아파트는 로또 아파트가 될 것이고, 주택공급을 위축시켜 공급이 부족해지고 결국 집값이 오르게 될것이다는 주장을 펼치고 있습니다.

4. 분양가상한제 앞으로 정부의 행보는?

분양가상한제는 이르면 10월 초부터 민간택지에 짓는 아파트에 적용될 것이고, 우선적으로 투기과열지구에 적용될 것으로 예상하고 있습니다. 투기과열지구는 서울 25개 구 모두와 경기 과천, 광명, 하남, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국31곳으로 지정되어있습니다. 

또한 앞서 언급한 로또 아파트 즉, '로또분양'을 걸러내기 위해 현재 3~4년인 전매제한 기간을 5~10년으로 대폭 연장하기로 했고 공공아파트에만 적용되는 최대 5년의 거주의무기간을 민간아파트에도 적용할 방침이라고 합니다. 청약시장을 투기 세력이 아닌 실소유자 위조로 재편하기 위한 조치로 평가되고 있습니다. 또한 차질 없는 집행을 통해 실수요자들에게 앞으로 주택 공급이 부족하지 않을 것이라는 믿음을 줘야 하며 투기 억제와 함께 양질의 주택 공급이 뒤따라야 한다는 의견도 있습니다.